Кинорынок, день второй

Запись опубликована Департамент недвижимости.Вы можете оставить комментарии здесь или тутИЗ-ЗА КРИЗИСА НА МИРОВЫХ ФИНАНСОВЫХ РЫНКАХ ЦЕНЫ НА ЗАРУБЕЖНУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ УПАЛИ НАСТОЛЬКО, ЧТО НЕКОТОРЫЕ НАШИ СООТЕЧЕСТВЕННИКИ НАЧАЛИ ЗАДУМЫВАТЬСЯ О ПОКУПКЕ ИНОСТРАННОГО ЖИЛЬЯ. ВПРОЧЕМ, ПО МНЕНИЮ ЭКСПЕРТОВ, ТАКОЙ ШАГ БУДЕТ ЛОГИЧНЫМ, ЕСЛИ ВЫ ПРИОБРЕТАЕТЕ НЕДВИЖИМОСТЬ ДЛЯ СЕБЯ ИЛИ РАССМАТРИВАЕТЕ ТАКОЕ ВЛОЖЕНИЕ КАК ДОЛГОСРОЧНУЮ ИНВЕСТИЦИЮ. СПЕКУЛЯТИВНЫХ ЖЕ ВОЗМОЖНОСТЕЙ В БЛИЖАЙШИЕ ГОДЫ РЫНОК ЗАГРАНИЧНОГО ЖИЛЬЯ, СКОРЕЕ ВСЕГО, НЕ ПРЕДОСТАВИТ. Пока риэлтеры иностранной недвижимости гораздо меньше страшатся кризиса, чем их коллеги, работающие с отечественными квадратными метрами. По прогнозам экспертов, число сделок купли-продажи недвижимости за рубежом в 2009 году вполне может выйти на уровень предыдущего года. Впрочем, риэлтеры соглашаются с тем, что пока покупатели занимают выжидательную позицию. В агентстве “РиэлтЛенд” признались, что сейчас в основном совершается незначительное число сделок: покупатели смотрят, как будут развиваться события. В агентстве недвижи! мости EstateService утверждают, что интерес к зарубежным объектам до Нового года существенно снижался, однако сейчас он стабильно восстанавливается. Многие, по словам экспертов EstateService, планируют покупки на весну текущего года. Самая оптимистичная статистика у агентства недвижимости DOKI: в январе агентство зафиксировало увеличение количества обращений клиентов о приобретении зарубежной недвижимости на 32% по сравнению с аналогичным периодом 2008 года. По мнению некоторых экспертов, кризис хоть и повлиял на рынок зарубежной недвижимости, но! не изменил его кардинальным образом. “Главный тренд всех международных рынков - значительное сокращение покупательской активности, что крайне негативно сказывается на некоторых сегментах “спекулятивной” недвижимости, где цены падают на 30-40% и многим строительным компаниям грозит банкротство. Речь идет о неликвидных объектах, которые бездумно строились девелоперами “на вырост рынка”, на кредитные деньги и без реальной оценки спроса”,- считает управляющий директор агентства EstateService по Москве и Санкт-Петербургу Геннадий Тузов. Наибольшее падение цен было зафиксировано в США (в некоторых штатах до 80%) и Западной Европе. В первом случае падение произошло, как известно, за счет выдачи огромного числа subprime-кредитов, во втором - из-за ужесточения условий кредитования, в частности увеличения первоначального взноса с 5% до 25-30%. Стагнацией сегодня охвачены рынки недвижимости скандинавских стран, крупных городов Швейцарии, Австрии, Италии. Из европейских рынков максимальное снижение стоимости жилья наблюдалось в прибалтийских странах (20-60%), Великобритании (10-20%), Испа�! �ии (15-35%) и Ирландии (15%). При этом росли цены на недвижимость в Восточной Европе и на Кипре. По данным агентства недвижимости DOKI, рост цен по итогам 2008 года наблюдался в ОАЭ (15-25%), Словакии и Болгарии - 15%, на Кипре - 4% (по версии других компании - около 12%), в Швейцарии - 3%. “Медленный рост наблюдался в начале года во Франции, Турции, Болгарии и Португалии, однако коррекция во второй половине года свела эти показатели к нулю, что, учитывая глобальную ситуацию, очень неплохо. Австрия показала свой минимум среднегодового роста, эксперты зафиксировали 2-процентное увел�! �чение стоимости, и в основном за счет Вены. Лидером по снижению цен стала Черногория - тут цены вернулись на уровень 2004-2005 годов, то есть снизились почти в два раза (хотя структура предложения изменилась с тех пор кардинально, и найти интересные объекты и объекты на первой линии крайне сложно - хозяева не торопятся их продавать)”,- объясняет положение дел Геннадий Тузов. Более того, в ряде стран жилье продается по ценам, вполне приемлемым даже в условиях кризиса. Например, в Болгарии и Чехии, которые в этом году продемонстрировали рост цен на недвижимость, можно купить объект за $50 тыс. В Болгарии за эти деньги продаются квартиры в курортном городе площадью порядка 40 кв. м. Правда, по прогнозам экспертов, в 2009 году цены на недвижимость в Болгарии еще снизятся. В первую очередь это произойдет за счет существенных скидок от девелоперских компаний, которые испытывают проблемы с возвратом кредитов и поэтому �! �ынуждены снижать цены. Не удивительно, что многие покупатели медлят с приобретением недвижимости в ожидании еще большего понижения цен. Однако профессиональные риэлтеры такой подход к инвестициям в недвижимость считают рискованным. “Во время кризиса количество выставляемой на продажу недвижимости значительно возросло. Покупатель может выбрать наиболее привлекательные объекты, которые в дальнейшем будут приносить хороший доход. Как правило, на этапе роста цен такого выбора уже не бывает. Если покупатель будет ждать, что цены на недвижимость просяду�! � еще больше, можно упустить момент”,- считает генеральный директор агентства недвижимости DOKI Валерий Барнинец. “Частный инвестор никогда не поймает дно рынка, равно как и его пик. Он может к нему только приблизиться. Гоняться за скидками во время кризиса - глупо. При таком раскладе сегодня можно купить недвижимость в США, где в некоторых районах цены упали более чем на 80% и можно купить дом даже за $1, но без потенциала роста в следующие 20 лет”,- уверен руководитель отдела международных инвестиций компании IntermarkSavills Игорь Индриксо! нс. Сыграть на кризисе можно и сейчас, не дожидаясь окончательного обвала рынка. Главное - правильно выбрать территорию будущего инвестирования. Игорь Индриксонс советует обратить внимание на недвижимость Лондона и Нью-Йорка. В Лондоне наибольшей привлекательностью обладают центральные районы, цена предложения жилья здесь начинается от £220 тыс. за однокомнатную квартиру. В британской столице весь прошлый год сохранялась тенденция к снижению цен на недвижимость. По данным Land Registry of England, в декабре цены на жилье в Лондоне упали на 2,3% и установили среднюю стоимость предложения на уровне £307 071 за объект, соответствующем уровню конца 2006 года. В целом за год недвижимость в Лондоне п! одешевела на 12,9%. Наибольшее годовое снижение цен было зафиксировано в Ричмонде на Темзе (Richmond upon Thames) - 14%, наибольшее месячное изменение цены зафиксировано в Айлингтоне (Islington) - 4,1%. Всего за год (октябрь 2007-октябрь 2008) количество приобретаемой недвижимости сократилось на 66%. При этом меньше всего пострадал ценовой сегмент £50 000-100 000, где спад составил 21%, а больше пострадал сегмент в ценовом диапазоне £250 001-300 000, упавший на 72%. Спрос на жилье стоимостью более £1 млн упал на 58%. В текущей ситуации Игорь Индриксонс предлагает инвестировать деньги в недвижимость Нью-Йорка, где за год цены снизились на 10%. При этом доля мотивированных продаж (вынужденные продажи по тем или иным причинам) за 2008 год в Нью-Йорке составила 4,7%, в Майами - 20%, в Лос-Анджелесе - 45%. Цена предложения в Нью-Йорке начинается от $2600 за квадратный метр. Вложения в квадратные метры США посчитала выгодным и Ассоциация международных инвесторов в недвижимость (AFIRE), которая отдала первое место в рейтинге стран наиболее привлекательных для инвестирования в 2009 году американскому Вашингтону. Нью-Йорк занимает третье место в списке. Второе, четвертое и пятое место заняли соответственно Лондон, Токио и Шанхай. Однако с инвестициями в США следует быть поосторожнее и выбирать крупные города, в которых недвижимость, несмотря на падение цен, по-прежнему не утратила ликвидности. Согласно отчету, подготовленному бюро переписи США, количество пустых домов, принадлежащих частным владельцам, к концу 2008 года выросло до 19 млн штук (по сравнению с 2007 годом эта цифра увеличилась на 6,7%). В некоторых районах США падение цен уже достигло 80% и, по различным прогнозам, это еще не предел. Например, согласно опубликованному докладу Международного валютного фонд�! � (МВФ), падение цен в США продолжится и в 2010 году, а инвестиционный аналитик Джон Талбот, известный высокой точностью своих предсказаний, сулит продолжение падения цен на американскую недвижимость в ближайшие пять лет. Валерий Барнинец считает, что “надо покупать недвижимость в тех странах, где цены уже упали до своего исторического минимума, в первую очередь это США и Европа”. По его мнению, в ближайшие годы эти страны будут переживать наибольший рост цен на жилье. За прошлый год существенное снижение цен на недвижимость продемонстрировала Испания. По разным оценкам, падение составило до 40-50%. Как отметили в компании EstateService, у российских клиентов спросом пользуется только береговая линия Испании. В этом сегменте падение цен составило около 20%. Хотя зачастую продавцы готовы идти и на более существенные дисконты. На форумах с предложением испанской недвижимости за несколько месяцев цена объекта иногда снижалась на $100 тыс. Сейчас, по мнению риэлтеров, испанский рынок жилья постепенно выходит из к! ризиса, а значит, постепенно увеличится и стоимость покупаемого дома. Еще большую привлекательность Испании придает возможность оформить ипотечный кредит под 4-5% годовых, правда, при условии, что 30-50% стоимости недвижимости покупатель внесет из своих средств. Впрочем, выгодными могут стать вложения не только в рынки недвижимости, пострадавшие от кризиса. Страны, которые сохраняли цены на одном уровне или демонстрировали положительную динамику, тоже могут предложить неплохие варианты. “Во время кризиса существуют две цели: сохранение капитала и получение прибыли, и стратегии достижения каждой из них различны. Прибыль можно получить, располагая существенными собственными средствами и готовностью тратить. Основная стратегия - выкуп активов у компаний или частных лиц, испытывающих серь�! �зные затруднения с финансами. Риск - нескорое восстановление рынка страны, сложность - в принятии оперативных решений, неудобство: объект редко удается купить под свои нужды, приходится брать что дают. Сохранения капитала можно добиться, покупая высоколиквидную недвижимость в странах, мало подверженных влиянию кризиса, то есть в тех, где спекулятивная гонка за счет иностранных инвестиций была ограничена (Австрия) или просто не успела начаться: это, например, новейшее направление деятельности нашей компании - Албания”,- советует Ге! ннадий Тузов. Падение цен на многих зарубежных рынках недвижимости заставило потенциальных покупателей изменить тактику инвестирования - основной целью покупки зарубежного дома в период кризиса является не приумножение, а сохранение накопленного капитала. По прогнозам экспертов, в этом году не стоит ждать роста цен в странах, которые продемонстрировали понижение цен. Поэтому рассчитывать на скорую прибыль от вложенных денег тоже не приходится: нужно рассчитывать на долгосрочное инвестирование сроком как минимум 3-5 лет. “На сегодняшний день! можно констатировать изменение структуры спроса: основной задачей для большинства покупателей является сохранение капитала или совершение покупки, которая планировалась давно на наиболее выгодных условиях”,- поясняет Геннадий Тузов. По мнению управляющего партнера компании Blackwood Константина Ковалева, “кризис не изменил приоритетов: спросом пользуются традиционные для россиян страны, в том числе и курортные”. “Выгодность - производная двух факторов: цены покупки и стоимости финансирования сделки. Что касается первого фактора, то цены упали довольно сильно, и, может быть, это еще не самое дно, но на дне покупают единицы. Что касается второго фактора, то покупка с привлечением кредитных ресурсов сегодня обойдется значительно дороже, поэтому, может быть, имее�! � смысл подождать некоторого снижения ставок”,- говорит Константин Ковалев. Что касается цены, то хорошую скидку можно получить у тех владельцев, которые хотят срочно сбыть с рук недвижимость и использовать деньги для других целей. Такие собственники, как правило, идут на самый привлекательный дисконт. Количество предложений заметно увеличивается и за счет объектов, которые ранее были куплены в ипотеку, но в связи с изменением финансового состояния многие заемщики отказываются от ранее купленных квадратных метров и выставляют их на продажу. По мнению экспертов, это тоже подходящий случай для покупки качест�! �енного жилья по выгодной цене. “Недавно нам поступило предложение: в Испании на побережье Коста Бланка - отдельно стоящий дом (92 кв. м) с небольшим участком земли и коллективным бассейном за $185 тыс., причем это не окончательная цена. Дом был выставлен на продажу банком в счет уплаты долга по ипотечному кредиту дефолтного заемщика. Отмечу: близстоящие дома в этом районе продаются на $50 тыс. дороже. Был случай, когда строительная компания выставила на продажу участок земли под строительство у моря. Если бы не кризис, компания вряд ли бы р! ассталась с таким прибыльным объектом”,- рассказали в агентстве зарубежной недвижимости “РиэлтЛенд”. Юлия Погорелова, “Коммерсант”

Запись опубликована Департамент недвижимости.Вы можете оставить комментарии здесь или тутСтрашное слово «дефицит» преследует наших сограждан еще с советских времен. В те годы это явление касалось преимущественно товаров повседневного спроса. Однако есть ощущение, что с годами дефицит, как вирус гриппа, не исчезает, а успешно мутирует. Сегодня актуально употреблять слово «дефицит» рядом со словом «жилье» - это словосочетание практически не сходит со страниц СМИ последние тревожные месяцы. Ст�! �ит ли нам его ждать, и к чему он может привести, мы решили выяснить у экспертов и участников рынка, а затем попросили подвести итог руководителя Аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU» Олега Репченко. Тема дефицита жилья звучит все грознее. На нас обрушиваются потоки статистических, аналитических данных, да и просто эмоции игроков рынка. И вот уже президент России Дмитрий Медведев говорит о том, что хорошо бы нам со вводом жилья удержаться на прошлогоднем, между прочим, довольно скромном уровне. Где уж тут штурмовать стахановские высоты, «выполнять и перевыполнять», когда строительный бизнес оказался таким уязвимым к кризису… А может быть, это строители нарочно пугают нас дефицитом жилья, «бьют на жалость», чтобы сердобольное наш�! � государство взяло и открыло свои «закрома» для бедолаг, понабравших кредитов и заморозивших стройки? Сегодня Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru обсудит проблему возможной угрозы дефицита жилья с профессионалами рынка недвижимости. Мы попросили ответить их на несколько вопросов. Вопрос № 1
Приведет ли сложившаяся экономическая ситуация к дефициту жилья? Владимир Пономарев, вице-президент Ассоциации Строителей России:
Из-за проблем с финансированием объемы строительства в третьем квартале 2008 года начали падать: застройщики приостанавливают освоение новых участков и замедляют темпы уже начатых строительных работ. Государство частично выкупает у застройщиков готовое жилье, но не в полной мере. Например, на выкуп жилья для военнослужащих в прошлом году планировалось потратить не менее 30 млрд. руб., на сегодня этот бюджет еще не освоен. В 2008 году в России предполагалось построить 70 млн. кв.м жилья, однако фактически построено порядка 60 млн. В нынешнем году в строй будет введено примерно на 20% меньше жилых площадей, то есть не более 50 млн. кв.м. И это еще неплохо, потому что в следующие годы можно прогнозировать ещё больший спад строительства нового жилья. Строительный цикл — время от подготовки необходимой документации до сдачи дома госкомиссии в России составляет не менее трех лет при самом оптимистичном варианте, например, когда строительство ведется на свободном участке и не требуется расселение жителей сносимых домов. Но обычно процесс длится дольше. Если в последнем квартале 2008 году большая доля площадок были заморожены, то острая нехватка нового жилья даст себя знать уже в 2010 году. Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood:
Чтобы утверждать, что сокращение предложения приведет к дефициту жилья, необходимо понять ситуацию со спросом. В структуре спроса наблюдаются серьезные различия между сегментами и регионами. При прочих равных, максимальное сокращение спроса наблюдается в бизнес-классе. Учитывая, что и до кризиса предложение здесь было довольно значительным, дефицит в этом сегменте в течение ближайших одного-полутора лет будет минимальным или не возникнет вовсе. В сегменте эконом-класса дефицит и до кризиса имел место, снижение спроса здесь, безусловно, также произойдет, но оно будет компенсировано, по крайней мере, частично государственными покупками, а также смещением части спроса из бизнес-сегмента. Более того, дефицит площадей в этом сегменте и до кризиса носил объективный, а не конъюнктурный характер: по обеспеченности жильем мы по-прежнему отстаем от развитых стран. Вопрос же наличия платежеспособного спроса для выхода на западные ориентиры по обеспеченности – это вопрос цен и развити�! � ипотечного кредитования. Элитный сегмент представляет собой особый, по определению дефицитный сегмент. Предложение здесь всегда отстает от спроса – в противном случае, как только предложение начинает расти быстрее спроса, происходит естественная коррекция: требования к элитности изменяются (повышаются), оставляя вне игры «лишние» объекты. Кризис может на время смягчить этот дисбаланс, но с восстановлением рынка элитный сегмент вновь вернется в свое естественное состояние. В сумме мы получаем, что на выходе из кризиса дефицит площадей неизбежен. Дмитрий Отяковский, коммерческий директор ГК «ПИОНЕР»:
Столичный рынок новостроек по разным - не только экономическим причинам никогда не был сбалансированным по соотношению спроса и предложения. Дефицит качественного предложения жилья в Москве наблюдался всегда, и ни для кого не секрет, что в наиболее востребованных сегментах эконом- и комфорт-класса диспропроция между спросом и предложением была самой значительной, по сути являясь главной движущей силой безудержного роста цен вплоть до конца лета прошлого года. Осенью же строительный рынок, как и вся экономика России испытал сильнейшее негативное воздействие финансового кризиса. В течение нескольких недель ситуация изменилась практически до неузнаваемости: рынок впал, можно сказать, в «кому», мгновенно исчезли деньги - люди просто перестали покупать квартиры, а банки начали «придерживать» финансирование застройщиков. Как следствие, абсолютно все застройщики пересмотрели свои финансово-производственные планы, к сожалению, не в пользу увеличения объемов строительства. Общеизвестно, что многие из них, не сумев обеспечить стабильное финансирование своих проектов и оказавшиеся в полной зависимости от сократившегося спроса частных покупателей, вынуждены были приостановить до лучших времен реализацию проектов, находящихся на «бумажной стадии», сосредоточившись на уже строящихся объектах. Что самое печальное, большинство приостановленных (надеемся, временно) проектов находятся в наиболее дефицитном сегменте относительно недорогого жилья. Сегодня рынок, как нам представляется, прошел первую шоковую фазу кризиса и на фоне состоявшейся ценовой коррекции активно восстанавливается спрос, особенно в сегменте комфортного, но относительно недорогого жилья. К сожалению, немногие застройщики сейчас в состоянии отважиться на вывод на рынок новых объектов, а пока нет предпосылок для роста предложения, дефицит будет усугублят! ься. Александр Михеев, генеральный директор ЗАО «Яртт Девелопмент»:
В отсутствие жилья эконом-класса непосредственно в столице заменой ему все последние годы служила подмосковная застройка. Поэтому и ситуация в Подмосковье несколько отличается от Москвы. Ввод многоэтажного жилья шел быстрыми темпами, этой инерции еще хватило, чтобы ввести в 2008 году 4,6 млн. кв. м, причем более 2,1 млн. кв.м из этого объема «ударно» принято в декабре, что на 11% превысило прошлогодние показатели. Но что будет дальше, надолго ли этого хватит? В настоящее время новые стройки не запускаются, а те, что находились на начальном этапе – повсеместно замораживаются. При этом «выбывают» распроданные дома высокой готовности, а на немногочисленных новых объектах, которые формально выходят на рынок, реальных продаж практически нет. Немалые объемы готового жилья приобрели московские власти, например, на декабрьском аукционе с розничного рынка региона было разом снято 360 тыс. кв.м подмосковного жилья эконом-класса. Таким образом, начиная с ноября общее предложение подмосковных новос�! �роек, в которых ведутся продажи, снизилось примерно на 16% (в квадратных метрах). Вопрос № 2
Повлечет ли дефицит жилья за собой повышение цен? Владимир Пономарев, вице-президент Ассоциации Строителей России:
Если в последние месяцы 2008 году падение спроса было связано с субъективными факторами, такими как ожидание падения цен и общая нервозность – люди просто «придерживали деньги», то в текущем году спрос вряд ли сильно вырастет, но тому будут уже другие, объективные причины: общее падение производства, рост безработицы, снижение доходов. А поскольку на низком уровне будут находиться и предложение, и спрос, то баланс между ними сохранится, и до конца года нам вряд ли стоит ожидать повышения цен. Однако оптимисты считают, что уже в 2010 году на рынке начнется оживление спроса при нехватке предложений, а это уже отразится на стоимости жилья. Перед нами сейчас стоит двуединая задача: с одной стороны – не допустить обвального падения цен на рынке, с другой – не создавать предпосылки для появления новых «пузырей». С этой целью мы («Ассоциация Строителей России») разработали Программу, которая сейчас проходит утверждение в РСПП. Это комплекс нормативно-правовых, финансовых и организационных мер, которые мы рекомендуем государству для того, чтобы избежать дальнейших потрясений на рынке. Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood:
Восстановление спроса будет происходить быстрее, нежели восстановление предложения. Темпы и масштабы обоих процессов зависят от целого ряда факторов: величины снижения цен за время кризиса (так, если рынок элитной недвижимости, как наиболее устойчивый, испытает минимальное падение, то и рост здесь будет относительно скромный), изменения уровня доходов населения (при условии, что снижение доходов не превысит в среднем 10-15%, рост цен будет значительный) и так далее. Более-менее уверенно можно утверждать также, что рост цен на выходе из кризиса будет носить довольно резкий характер. Будет ли это краткосрочный всплеск с последующей коррекцией или более плавная, но устойчивая тенденция – говорить сегодня рано, но то, что кризисы, подобные этому, ведут к чрезмерным, выходящим за рамки «стандартных» колебаниям, довольно очевидно. Дмитрий Отяковский, коммерческий директор ГК «ПИОНЕР»:
Сегодня спрос на жилье восстанавливается (например, мы на своем объекте с декабря 2008 г. констатируем увеличение числа сделок). Конечно, отсутствие ипотеки - весьма существенная проблема для застройщиков, так, в лучшие времена по нашим новостройкам доля сделок с использованием ипотечных кредитов составляла более 30%. С другой стороны, проведенная большинством застройщиков коррекция цен позволила вернуться на рынок значительному числу покупателей, которые не могли себе позволить приобретение квартиры по докризисным ценам, но сохранили сбережения (среди них немало и таких, кто отказывался от приобретения жилья по ценам лета 2008, не считая их «справедливыми»). Как бы то ни было, сегодняшний уровень цен их вполне устраивает. Вот и получается объективно следующая картина: спрос никуда не делся, вполне вероятно, даже с поправкой на кризис, будет увеличи! ваться, предложение, мягко говоря, не показывает тенденции к росту. Инфляцию, опять же, никто не отменял. По нашим объектам с февраля практически по всей номенклатуре квартир цены в рублях повышены на 2-4%. Про валютный эквивалент рублевых цен рассуждать проблематично - немало вопросов вызывают цены в привязке к доллару, заметно подрастерявшему репутацию основной стабильной валюты, однако большинство цен застройщиков сегодня вновь привязываются к неким у.е. В силу того, что курсы валют по отношению к друг другу ведут себя непредсказуемо, ответ на вопрос об изменении цен в долларовом выражении становит�! �я довольно абстрактным и малоинформативным, во всяком случае, в ближайшие месяцы. Александр Михеев, генеральный директор ЗАО «Яртт Девелопмент»:
Мы считаем, что областной рынок первички в итоге «просядет» сравнительно меньше, и оживет быстрее, чем столичный. Подмосковное жилье и до кризиса было сравнительно дешево, а в последние месяцы падающий рубль «сделал скидку» за нас, застройщиков. Процесс перетекания спроса на жилье эконом-класса из Москвы в область, вызванный фактически отсутствием в столице соответствующего предложения, начался не вчера. Надо думать, что в нынешней ситуации, когда многим приходится дополнительно пересматривать свои финансовые возможности, он только увеличится. Как только покупатели поймут, что рынок достиг долгожданного уже для всех дна, немалый объем накопленного спроса выплеснется именно на рынок новостроек ближнего и среднего пояса Подмосковья. По нашему мнению, этого можно ожидать уже осенью. Макроэкономический фон в стране и мире медленно, но, видимо, верно стабилизируется. Программа спасения экономики, предложенная новым президентом США, принята. Цена на нефть в течение года в среднем будет наверняка не ниже $40. В России не предвидится значительного увеличения дефицита нацбюджета, тем более – платежного баланса. В этой ситуации деньги пойдут на покупку того объема жилья, который к осени окажется в продаже на рынке. Это может повлечь рост цен на жилье не только в рублях, но даже и в валютном эквиваленте. Резюме Олега Репченко, руководителя Аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU»:
По большому счету дефицит жилья был и есть все последние годы. Объемы строительства жилья сегодня чрезвычайно низкие по всей России, стройкомплекс с трудом дотягивает до советских показателей 20-летней давности. В мире получила распространение теория, согласно которой для насыщения рынка жилья нужно строить по квадратному метру на человека в год. Китайцы, например, соблюдают эту норму, несмотря на то, что население страны составляет почти 1,5 млрд. человек. Соответственно, в России необходимо строить порядка 140 млн. кв.м в год - при сегод�! �яшнем реальном строительстве 60 млн. Разрыв колоссальный. Если рассматривать отдельно Москву, то тоже получается, что при 12-миллионном населении столицы 5 млн. ежегодно вводимого жилья явно недостаточно. На первый взгляд логично предположить, что в будущем, из-за заморозки многих строек, ситуация с нехваткой жилья усугубится. Казалось бы, дефицит налицо. Однако здесь есть много дополнительных факторов, и неизвестно, какой из них перевесит. Не нужно забывать, что спрос и платежеспособный спрос – это две разные вещи, и последний у нас в стране весьма ограничен. В последние годы основной спрос формировали две большие категории покупателей: ипотечники и частные инвесторы. Что касается первых, то, судя по отзывам девелоперов, последние несколько лет доля покупок с использованием ипотечных кредитов составляла на разных объектах где-то от 20 до 70%. Если говорить о вторых, то существует мнение, что последние 7 лет инвестиционного бума порядка 30% жилья в сегменте новостроек покупались с инвестиционными целями. Сейчас, обе категории ушли с рынка, поэтому реальный спрос по самым скромным подсчетам сни! зился в 2 раза. Вернемся к теме инвестиционных квартир. Получается, что их число на сегодня примерно равно объему 2-годичного строительства. Исходя из этого, даже если стройкомплекс будет не работать год, построенного жилья окажется достаточно, чтобы удовлетворить уменьшившийся спрос. Ограниченный спрос будет направлен на наиболее интересные и сбалансированные по соотношению цена-качество предложения во всех ценовых сегментах – их по-прежнему будет не хватать, а вот предложения с изъянами будут продаваться плохо. Таким образом, полагаю, уменьшение предложения приведет не к росту цен, а скорее – к стабилизации рынка. До конца 2009 года продолжится коррекция цен вниз – не тотально, но по многим проектам - точно, а уменьшение предложения в 2010-2011 годах ограничит глубину падения рынка и остановит дальнейшее снижение.